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新舊物管之爭 完善物管“進”“出”機制十分必要

【更新時間:2019-11-06 14:25:15】   【字體大小:

案例分析:
南昌市青山湖區“至上名庭”住宅小區由南昌三佳房地產開發有限公司開發,開發商與江西蘭汀物業管理有限公司于2007年6月簽訂了前期物業服務合同,合同約定的管理期限為一年,合同到期后,開發商與蘭汀物業未續簽物業服務合同。2008年11月,該小區成立業主大會,業主委員會就蘭汀物業對小區管理存在的問題提出整改意見,整改結果雙方未能形成認同意見,雙方就此產生紛爭。2009年5月,業委會開始運作選聘物業公司事宜,雙方矛盾加深,業委會于6月書面通知蘭汀物業,要求其辦理交接手續,撤出該小區物業管理工作,蘭汀物業拒絕退出,為此業委會訴至法院。
 
法院判決:
法院認為,蘭汀物業與開發商簽訂的物業服務合同合法有效。合同到期后,蘭汀物業繼續對小區進行了物業管理,應視為原合同繼續有效,合同期限為不定期。但根據《物權法》相關規定,小區業主對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人有權依法更換,判決蘭汀物業退出“至上名庭”小區。一審判決后,蘭汀物業提出上訴,后經法院調解,蘭汀物業委員會簽署了《調解協議書》,同意退出“至上名庭”小區。
 
律師觀點:
《南昌市物業管理條例》第49條規定:“業主大會選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當與業主委員會做好交接工作,不得以業主欠交物業服務費或者其他相關費用等理由拒不交接”。同時,最高法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條也明確規定:“業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業主委員會請求解除物業服務合同的,人民法院應予以支持。物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的,人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。”
近年來,業主和物業服務企業的糾紛呈上升趨勢,不但有業主個體與物業服務企業的糾紛,也有小區內業主共同與物業服務企業發生的糾紛。小區業主往往傾向于解聘物業企業的方法解決雙方的矛盾。在物業管理企業退出物業項目管理、業主選聘新物業管理企業的過程中,物業管理企業擅自撤場造成物業管理區域真空管理,或者舊物管不出、新物管進不去造成物業管理區域多頭管理的矛盾較為突出,嚴重影響了建立和諧物業管理區域目標的實現。
鑒于此,為了規范物業管理企業退出物業項目管理的活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,保障物業管理活動依法正常進行,我市于今年正式實施了《南昌市物業管理條例》,將通過規范和公平有序的市場競爭,保證社會資源的有效利用,促進物業管理市場的成熟和發展。同時,在日前判決的一起關于物業服務的案件中,我們也清楚的看到,結合我市實際,制定完善物業管理市場和項目的退出機制十分必要。
 
物業管理是一個低附加值的行業,企業之間競爭的勝出往往不是靠風險報酬實現的,而主要是依賴服務質量、靠人力資源的智慧和素質取勝。隨著物業管理行業的成熟,那些管理素質差、服務不到位、缺乏創新意識、核心競爭能力不強的企業退出管理市場是順理成章的事情。當然我們也必須看到,物業管理是一個勞動密集型的行業,除了為城市現代化建設提供保證外,還承擔著一定社會勞動力安置和保持社會穩定的責任。完善物業管理市場和項目的退出機制,必須充分考慮到行業的特性。建立和完善物業管理市場的退出機制涉及到很多方面的問題,既涉及到行業的健康發展,也涉及企業的倒閉破產、企業員工的就業、小區的正常管理和社會的穩定等等。
 
因此,解決物業管理“進”與“出”的矛盾,關鍵是運用市場系統組成要素之間的相互作用,推動市場主體的正常有序進入和退出。必須按照市場規律穩妥推行,防止產生過度的震動和后遺癥。同時,通過政府、企業、業主之間的相互調節,運用健全的法律體系來約束“進”與“出”行為,規范市場主體的活動,并通過規范和公平有序的市場競爭,保證社會資源的有效利用,促進物業管理市場的成熟和發展。
     

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